8月27日，最近的一次主城区土地出让，位于望江新城、祥符、钱江新城二期的三宗优质宅地，竞拍结果清一色冷冷清清，溢价率分别只有2%、3%、0。

有业内人士评价：“杭州主城区的宅地，上一次底价成交，至少是3年前的事了。”

市场降温，土地价格回归理性，对有的房企而言，这正是抄底良机。那么，究竟哪些房企在“抄底”呢？

杭州土地出让收入2218亿

7月来溢价率直线下滑

据浙报传媒地产研究院统计，截至2018年8月底，杭州十区土地共成交157宗，成交总金额高达2218.3亿元，这一数字已超过2017年全年的2180.6亿元，刷新了历史纪录。

不仅如此，今年前八月出让土地的可建体量1453.1万平方米，也已接近2017年全年的1585万平方米。

但硬币的另一面，是土地市场的明显降温。

尤其是近两个月，每宗地块的报名参拍房企大多为个位数，成交溢价率直线下滑，各个板块地价水平有了不同程度上的回落，低溢价成交正成为常态，甚至余杭、萧山各出现了一宗因无人报名竞拍而中止出让的涉宅地块。

随着8月27日主城区望江新城、钱江新城二期的宅地都几乎以底价成交，杭州土地市场的下行态势愈发明确。

对此，浙报传媒地产研究院院长丁建刚评价：“今年初的土地市场仍处于高温，真正降温始于7月，基于经济形势预期的变化，开发商拿地的逻辑也发生了明确变化，即由过去两年的‘抢到就好’，转变为按现阶段静态价格测算能够保本微利才去拿地。”

前两年的拿地大户

近两个月不少销声匿迹

钱报记者梳理了2016年、2017年、2018年上半年以及近两个月拿地金额前十的房企。

可以看到，2016~2017年的拿地大户们，有不少在近两个月的土地市场上销声匿迹，例如越秀、金地等。

一度豪掷千金的大鳄为什么不拿地了？据记者了解，主要原因在于这些开发商此前拍下的地块，大部分都还未能面市，资金无法回笼，在土地市场上自然有些缩手缩脚。

一外来大鳄自打拿了块高价地后，已有近两年时间未在杭州拿地。据其内部人士透露：“总部之前批出几十亿拿下这块高价地，现在这宗土地一直还没上市，没有销售回款，显然不太可能再去向总部申请资金拓展市场。”

由于限价，不少高价地块迟迟没有选择开盘入市，这其中大多是合作项目。多个股东方出资的情况下，众口难调的情况很常见，导致项目迟迟开不了盘，就回笼不了资金。

比如位于萧山的某热销红盘，最后一批房源一直没有面市。记者了解到，该项目两大股东方的意见未能统一，一个想赶紧去化出货回笼资金，一个却考虑继续努力申领更高的备案价。

这还是一个确定盈利的项目，还有不少高价地项目，按照目前周边新房备案的价格来测算，有亏本之虞，有的股东迫于资金压力希望能尽快入市，有的则不愿意亏钱还想继续坚持，所以就有不少地块始终开不出来。

前两年杭州的一些拿地大户，制造了“太有钱”的假象，但拿的大多数高价地都是与人合作，因而不少项目开不了盘，自然无钱继续拿地。

“今年以来房企的资金压力越来越大，开发商从银行、信托等渠道借到钱变得困难，销售回笼资金是最重要的资金来源之一。因此，对于现在的这些房企而言，回款才是第一位，有了资金才能考虑拿地。”浙江厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲表示。

一些大鳄

开启“抄底”模式

当然，土地市场下行，地价回归理性，有人哭也有人笑。

相比之下，7~8月，不少在此前的土地市场未能有所收获的房企终于如愿。

中海5年前在钱江新城江河汇流区拿了高价地，之后经历了市场的下行期，5年来没有再在杭州拿地，也避开了过去两年的高价地。今年中海又开始回归杭州土地市场，年初拿下滨江襄七房地块，7月又斩获了一宗翠苑单元的宅地，保证了其杭州公司的土地储备。

近期出手的不少房企也有类似情况，如本土房企宋都，之前几年都在吃老本，手中存货不多，直到今年，又开始活跃起来。

地价下行之时，对于资金实力雄厚的企业来说是拿地良机。譬如“不差钱”的港企九龙仓，在申花拿过楼面价4万+的高价地，但九龙仓照样有实力继续拿地，8月初以27923元/m2的地价抄底申花，摊薄了成本。而其他在此前拿了“4万+”地块的房企，即便想抄底摊薄成本，但因为囊中羞涩，也是有心无力。

同样“不差钱”的金融大鳄平安，也在8月初成功抄底萧山南部卧城，成交楼面价14189元/m2，可以说时机把握得巧妙，相比市场高热时诞生的板块最高地价20060元/m2（含自持2%），地价跌幅已近30%。抄底的地价，保证了项目的盈利水平，平安可以按一贯套路，找房企合作，自己只要坐着拿利润即可。

近几年始终站在杭州拿地金额榜前排的滨江，近两个月也正大肆“抄底”。继6月15日竞得市北东单元宅地后，7月16日以低价拿下南星宝地，8月27日更近底价抄底望江新城宅地，短短两月内，连摘三宗优质宅地。

滨江今年提出了千亿目标，因而土地储备就极为重要。尽管滨江也拿过高价地，但其战术灵活，部分高价地项目保本微利入市，旨在迅速回笼资金，又马上投入土地市场，利润可以从这些抄底的地块中再赚回来。

滨江集团董事长戚金兴在拿下望江新城后，也第一时间对媒体表示：“滨江必须今年在杭州市场拿第一。”

易居研究院总监严跃进评价：“从拿地的策略看，有顺周期策略和逆周期策略，对于很多房企来说，在拿地竞争不是很激烈的时候，可以更主动地去挑选地块，进而实现土地储备规模的扩大。而且即便部分土地起拍价已经较高，但少了竞争，溢价率低，依然是可以控制土地风险和成本的。因此可以说此时的拿地机会或许更好。”

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